Calculadora ISAI: CDMX vs Estado de México
Compara cuánto pagarás de impuesto en cada estado y toma la mejor decisión
Calcula tu ISAI en Segundos
Ciudad de México
Estado de México
¿Qué es el ISAI y por qué es diferente en CDMX y Edomex?
El ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles) es el impuesto que pagas cuando compras una casa, departamento o terreno en México. Este impuesto lo paga el comprador y se cobra al momento de escriturar la propiedad.
Lo interesante es que cada estado tiene su propia estructura de cobro. La Ciudad de México y el Estado de México, siendo los dos mercados inmobiliarios más grandes del país, tienen sistemas completamente diferentes:
CDMX: Sistema Progresivo
La Ciudad de México usa una tabla progresiva por rangos. Mientras más caro el inmueble, mayor es el porcentaje que pagas. Esto significa que una casa de $500,000 paga un porcentaje diferente que una de $3,000,000.
Estado de México: Tasa Fija
El Edomex aplica una tasa fija del 2% sobre el valor del inmueble, sin importar si compras algo de $300,000 o de $5,000,000. Simple y directo.
¿Cuándo conviene comprar en CDMX vs Edomex?
| Rango de Precio | Más Conveniente | Razón |
|---|---|---|
| Menos de $400,000 | CDMX | El sistema progresivo de CDMX cobra mucho menos en propiedades económicas |
| $400,000 – $1,200,000 | Depende | Ambos estados son competitivos en este rango, la diferencia es mínima |
| $1,200,000 – $3,000,000 | Edomex | La tasa fija del 2% empieza a ser mejor que la progresiva de CDMX |
| Más de $3,000,000 | Edomex | El ahorro puede ser de decenas de miles de pesos con la tasa fija |
Cómo Calcular el ISAI Paso a Paso
Para Ciudad de México (Sistema Progresivo)
- Identifica el valor base (precio, catastral o avalúo, el más alto)
- Busca en qué rango de la tabla progresiva cae tu propiedad
- Aplica la cuota fija correspondiente a ese rango
- Calcula el excedente (valor base menos el límite inferior del rango)
- Multiplica el excedente por el factor correspondiente
- Suma la cuota fija más el resultado del excedente
Para Estado de México (Tasa Fija)
- Identifica el valor base (precio, catastral o avalúo, el más alto)
- Multiplica ese valor por 0.02 (2%)
- El resultado es tu ISAI total
Ejemplo práctico: Una propiedad de $1,500,000 en CDMX pagaría aproximadamente $60,862 de ISAI, mientras que en Edomex pagaría $30,000. En este caso, comprar en Edomex te ahorraría más de $30,000.
Preguntas Frecuentes sobre el ISAI
¿Quién paga el ISAI, el comprador o el vendedor?
Por ley, el ISAI lo paga el comprador. Sin embargo, en algunas negociaciones las partes acuerdan dividir el costo, pero esto es opcional y debe quedar por escrito.
¿Cuándo se paga el ISAI?
El ISAI se paga al momento de escriturar la propiedad ante notario. Es un requisito indispensable para que el traslado de dominio sea legal y puedas registrar la propiedad a tu nombre.
¿Puedo deducir el ISAI en mi declaración anual?
No. El ISAI no es deducible de impuestos. Es un gasto que debes contemplar en tu presupuesto de compra pero no podrás recuperarlo en tu declaración.
¿Qué pasa si no pago el ISAI?
Si no pagas el ISAI, no podrás obtener las escrituras de la propiedad a tu nombre. Además, acumularás recargos y multas que aumentarán significativamente el monto a pagar.
¿Hay exenciones o descuentos en el ISAI?
Sí, existen casos especiales como donaciones entre familiares directos, herencias, o algunos programas de vivienda social donde el ISAI puede reducirse o no aplicar. Consulta con tu notario si calificas.
¿El valor catastral es el mismo que el valor comercial?
No. El valor catastral es el que registra el gobierno y suele ser menor. El valor comercial es el precio real de mercado. Para el ISAI se usa el más alto entre catastral, comercial y precio de compra.
¿Cambió el ISAI para 2026?
Los valores de la tabla progresiva de CDMX se actualizan anualmente por inflación. En Edomex, la tasa del 2% se mantiene estable, pero siempre verifica con tu notario los valores vigentes.
¿Es mejor comprar en CDMX o Edomex considerando el ISAI?
Depende del precio de la propiedad. En propiedades económicas (menos de $500,000), CDMX suele ser mejor. En propiedades caras (más de $1,500,000), Edomex tiene ventaja. Usa la calculadora arriba para tu caso específico.
Otros Gastos al Comprar Propiedad
El ISAI no es el único gasto al comprar una propiedad. Contempla también:
- Gastos notariales (aproximadamente 4-7% del valor del inmueble)
- Avalúo comercial ($3,000 – $8,000 dependiendo del inmueble)
- Certificado de libertad de gravamen ($500 – $1,500)
- Registro público de la propiedad (varía por estado)
- Gastos de gestoría si contratas uno (opcional)
- Impuesto predial pendiente si lo hay
En total, calcula entre 5% y 8% adicional al precio de compra para cubrir todos estos gastos. Planificar bien te evitará sorpresas desagradables al momento de escriturar.
Consejos para Ahorrar en tu Compra
- Compara el ISAI en municipios colindantes, a veces la diferencia es significativa
- Pregunta si calificas para algún programa de descuento (primera vivienda, vivienda social)
- Negocia con el vendedor la posibilidad de dividir el ISAI
- Verifica que el avalúo sea realista, un avalúo inflado aumenta tu ISAI
- Considera el costo total de vida en la zona, no solo el ISAI
- Revisa si hay incentivos fiscales temporales en tu municipio
- Consulta con varios notarios, sus honorarios pueden variar
- Ten todo tu dinero listo antes de escriturar para evitar recargos