Calculadora de Gastos Notariales por Estado
Descubre cuánto pagarás al escriturar tu casa según tu ubicación
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💡 ¿Qué significa esto para ti?
Consejo: Este monto debes sumarlo al enganche y costos de cierre para calcular el dinero total que necesitas tener disponible al momento de la compra.
¿Qué son los Gastos Notariales?
Los gastos notariales son todos los costos asociados al proceso de escrituración de una propiedad. No es solo pagar al notario, compa. Es un paquete completo que incluye impuestos estatales, derechos de registro y servicios profesionales que legalizan tu compra ante las autoridades.
En México, estos gastos varían mucho según el estado donde compres. Por ejemplo, escriturar en CDMX te puede costar hasta 7% del valor de tu casa, mientras que en Yucatán puedes pagar solo 4%. Esa diferencia en una casa de 2 millones son 60,000 pesos que te quedas en la bolsa.
¿Qué incluyen estos gastos?
- ISAI: El Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles es el más pesado. Va del 2% al 5% del valor de tu propiedad según el estado. Lo pagas una sola vez al comprar.
- Honorarios del notario: El trabajo del notario cuesta entre 1% y 1.5% del valor. Incluye revisar toda la documentación legal y redactar las escrituras.
- Registro Público: Para que tu casa quede a tu nombre oficialmente. El costo varía por estado, desde 1,700 hasta 35,000 pesos según el valor del inmueble.
- Avalúo: Un perito valúa tu propiedad. Cuesta entre 3,000 y 6,000 pesos dependiendo del tamaño y ubicación.
- Certificados y constancias: Libertad de gravamen, no adeudo predial, uso de suelo. Cada uno cuesta entre 500 y 2,000 pesos.
Diferencias entre Estados
No todos los estados cobran igual. Aquí hay diferencias enormes que debes conocer antes de decidir dónde comprar:
| Estado | ISAI | Costo Total Estimado |
|---|---|---|
| Ciudad de México | 2% – 4.5% | 6.5% – 7% |
| Estado de México | 2% – 4.5% | 5.5% – 6.5% |
| Jalisco | 2% – 3% | 5% – 6% |
| Yucatán | 0.02% – 1.8% | 4% – 5% |
| Quintana Roo | 3% – 5% | 6% – 7.5% |
| Nuevo León | Exento (0%) | 3% – 4% |
| Guerrero | 4% – 6% | 7% – 8% |
Dato importante: Nuevo León y Coahuila son los únicos estados donde no pagas ISAI. Si buscas ahorrar en costos de escrituración, estos estados son los más económicos de México.
¿Cómo se calculan?
El cálculo se hace sobre el valor más alto entre tres opciones: el valor catastral, el valor de compraventa, o el avalúo comercial. El notario está obligado por ley a usar el monto mayor para calcular impuestos.
Por ejemplo, si tu casa la compras en 1.8 millones pero el avalúo dice que vale 2 millones, los impuestos se calcularán sobre 2 millones. No hay forma de negociar esto porque el notario arriesga su cédula profesional si lo hace mal.
Casos donde puedes ahorrar
- Primera vivienda: Algunos estados como Jalisco y Querétaro dan descuentos de hasta 50% en ISAI si es tu primera compra.
- Vivienda de interés social: Si compras una casa INFONAVIT o FOVISSSTE, muchos municipios reducen las tasas.
- Jornadas notariales: CDMX hace jornadas anuales con descuentos de hasta 60% en derechos e impuestos. La próxima es en marzo de cada año.
- Herencias familiares: Las transmisiones entre padres e hijos suelen tener tasas preferenciales o exenciones totales del ISAI.
Preguntas Frecuentes
¿Quién paga los gastos notariales, el comprador o el vendedor?
Siempre los paga el comprador. Es parte de tus costos de adquisición. El vendedor solo paga el ISR por la ganancia que obtuvo en la venta, pero los gastos de escrituración completos son 100% tu responsabilidad como comprador.
¿Puedo elegir cualquier notario?
Sí y no. Puedes elegir libremente entre los notarios públicos del estado donde está el inmueble. No puedes usar un notario de otro estado. Si compras en Jalisco, debe ser un notario con cédula de Jalisco. Los honorarios están tabulados por estado, así que todos cobran similar.
¿Cuánto tiempo tarda el proceso de escrituración?
Entre 30 y 90 días dependiendo del estado y la carga de trabajo del notario. CDMX y Edomex suelen ser más lentos (60-90 días) por el volumen de trámites. Estados más pequeños pueden tardar solo 30-45 días. Durante este tiempo el notario revisa documentos, elabora las escrituras y hace el registro.
¿Qué pasa si no escrituro mi propiedad?
Es un error grave, compa. Sin escrituras no eres el dueño legal ante la ley. No puedes vender, heredar o usar la propiedad como garantía para créditos. Además, si el vendedor tiene deudas, los acreedores pueden ir sobre tu casa aunque ya hayas pagado. Siempre escritura, no importa el costo.
¿Los gastos notariales son deducibles de impuestos?
No para personas físicas que compran para vivir. Pero si compras como inversión y rentarás la propiedad, sí puedes deducir estos gastos como parte del costo de adquisición cuando vendas y calcules tu ganancia para el ISR. Guarda todas las facturas del notario.
¿Por qué varían tanto los costos entre estados?
Cada entidad federativa tiene su propia legislación fiscal. Los congresos estatales fijan las tasas del ISAI y los derechos de registro según sus necesidades presupuestales. Estados con menos ingresos fiscales como Guerrero cobran más. Estados que buscan atraer inversión como Nuevo León eliminaron el ISAI completamente.
¿El avalúo siempre es obligatorio?
Sí, es requisito legal. El notario necesita un avalúo comercial hecho por un perito certificado para determinar el valor real del inmueble y calcular los impuestos correctamente. No puedes omitir este paso. Cuesta entre 3,000 y 6,000 pesos según el tipo de propiedad.
Referencias
- Colegio Nacional del Notariado Mexicano. (2025). Aranceles y Honorarios Notariales en México. Recuperado de www.colnot.org.mx
- BBVA México. (2026). ¿Cuánto cuesta escriturar una casa? Educación Financiera. https://www.bbva.mx/educacion-financiera/seguros/seguro-hogar/cuanto-cuesta-escriturar-una-casa.html
- Secretaría de Finanzas CDMX. (2025). Código Fiscal de la Ciudad de México: ISAI y Derechos Registrales. Gobierno de la Ciudad de México.
- TaxDown México. (2025). ISAI: Qué es y cómo calcularlo fácilmente. https://taxdown.com.mx/impuestos-en-mexico/isai-como-calcular-que-es
- Instituto de la Función Registral del Estado de México. (2025). Tarifas y Derechos de Inscripción. Gobierno del Estado de México.
- SafePropTech. (2025). ISAI: El impuesto clave al comprar una vivienda en México. https://safeproptech.com/isai-impuesto-adquisicion-inmuebles/